Desde 2022, el Valor de Referencia de Catastro se ha convertido en uno de los conceptos más determinantes (y a la vez más desconocidos) del mercado inmobiliario.
En municipios como Paiporta, donde muchas operaciones se realizan entre particulares, herencias familiares o compraventas de viviendas que necesitan reforma, este valor está generando más de un susto fiscal.
Y la situación se repite con frecuencia: se compra o hereda una vivienda por un precio razonable, acorde a su estado real y, semanas después, llega una liquidación de impuestos más alta de lo esperado.
El motivo casi siempre es el mismo: Hacienda no ha tomado como base el precio real, sino el Valor de Referencia.
Este artículo explica, sin tecnicismos innecesarios, qué es exactamente este valor, cómo se aplica en Paiporta y cómo influye directamente en los impuestos para que puedas anticiparte y evitar pagar de más.
Qué es el Valor de Referencia de Catastro (explicado sin rodeos)
El Valor de Referencia es un valor administrativo que asigna el Catastro a cada inmueble, basándose en:
- Precios reales de compraventas notariales
- Datos estadísticos por zonas
- Tipología de vivienda
- Ubicación
No es:
- Una tasación profesional
- Ni el valor de mercado real
- Ni el valor catastral tradicional
Es un valor mínimo fiscal que Hacienda utiliza para calcular determinados impuestos.
Desde su entrada en vigor, ya no basta con declarar el precio que pagas: Hacienda siempre tomará como base el mayor entre el precio escriturado y el Valor de Referencia.
En qué impuestos influye directamente en la Comunitat Valenciana
Este punto es clave para propietarios y compradores en Paiporta.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Muy relevante en Paiporta, donde la mayoría de operaciones son de vivienda de segunda mano.
Ejemplo habitual:
- Compras una vivienda por 180.000 €, el Valor de Referencia es 210.000 €, así que el ITP se calcula sobre 210.000 €, no sobre lo que has pagado
Esto supone pagar más impuestos sin haber pagado más por la vivienda.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
En herencias y donaciones, muy comunes en Paiporta por transmisión de viviendas familiares, el Valor de Referencia también marca la base imponible.
Aunque en la Comunitat Valenciana existen bonificaciones, la base inicial parte del Valor de Referencia, salvo que se impugne.
Importante: no afecta al IBI
Error frecuente:
- El IBI se calcula sobre el valor catastral, no sobre el Valor de Referencia.
Son conceptos distintos que no deben confundirse.
Cómo se fija el Valor de Referencia en Paiporta
En Paiporta, el Catastro agrupa viviendas por:
- Zonas homogéneas
- Tipo de construcción
- Antigüedad media
- Precios de compraventas cercanas
Aquí aparece el principal problema práctico: el Valor de Referencia no tiene en cuenta el estado real de cada vivienda.
En Paiporta abundan:
- Pisos de los años 70 y 80
- Viviendas sin reforma
- Inmuebles con instalaciones antiguas
- Pisos heredados con uso intensivo
Sin embargo, el Valor de Referencia asume un estado medio, no el concreto.
El conflicto más habitual en Paiporta: pisos para reformar
Este es uno de los escenarios más comunes:
- Compras una vivienda antigua para reformar, negocias un precio inferior por su estado, el Valor de Referencia ignora esa realidad, Hacienda liquida impuestos como si el piso estuviera actualizado.
- Resultado: pagas impuestos por un valor que no se corresponde con el inmueble real.
Este problema se da especialmente en operaciones entre particulares y herencias.
¿Se puede recurrir o impugnar el Valor de Referencia?
Sí, se puede y se hace, pero no de forma automática.
Para que prospere en Paiporta, es necesario aportar pruebas objetivas, como:
- Informes técnicos
- Fotografías del estado real
- Presupuestos de reforma
- Tasaciones profesionales
- Informes periciales
Lo que no suele funcionar:
- Alegaciones genéricas
- Simples discrepancias de precio
- Argumentos sin documentación
Hacienda no discute percepciones, discute evidencias.
Cuándo conviene revisar el Valor de Referencia (antes, no después)
Uno de los errores más caros es consultarlo tarde.
Antes de firmar una compraventa o aceptar una herencia en Paiporta, conviene:
- Consultar el Valor de Referencia del inmueble
- Calcular los impuestos reales con ese valor
- Decidir si la operación sigue siendo viable
- Valorar una posible impugnación
Esto permite negociar mejor el precio o anticipar costes.
Diferencia entre Valor de Referencia, valor catastral y valor de mercado
Conviene tenerlo muy claro:
- Valor catastral, base del IBI.
- Valor de referencia, base de impuestos patrimoniales.
- Valor de mercado, precio real de compraventa.
En Paiporta, estas cifras rara vez coinciden, y confundirlas lleva a errores de cálculo importantes.
Impacto real en herencias en Paiporta
En herencias, el efecto es especialmente sensible:
- Heredar una vivienda no siempre es “gratis”
- El Valor de Referencia puede elevar la base imponible
- Aceptar una herencia sin números claros puede generar problemas
En inmuebles antiguos o compartidos entre herederos, analizar el Valor de Referencia antes de aceptar es fundamental.
Recomendaciones prácticas para propietarios y compradores en Paiporta
Recuerda revisar esta checklist:
- Consulta siempre el Valor de Referencia antes de firmar
- Calcula impuestos con ese valor, no con el precio pactado
- Documenta el estado real del inmueble
- Valora si conviene recurrir
- Asesórate antes de la operación, no después
En Paiporta, donde muchas operaciones se hacen “entre conocidos”, este paso marca la diferencia.
Recuerda: el Valor de Referencia de Catastro no determina cuánto vale tu vivienda en el mercado, pero sí cuánto vas a pagar en impuestos. Ignorarlo puede encarecer una compraventa o una herencia de forma inesperada.
Conocerlo, revisarlo y saber cuándo defenderse es hoy una parte esencial de cualquier operación inmobiliaria en Paiporta. Anticiparse es la única forma de no pagar más de lo necesario. Pero si sigues con dudas, en Futurpiso Paiporta te ayudaremos a resolverlas ¡ven a vernos!
