El deseo de ayudar a los hijos, de asegurar su futuro o de planificar la sucesión en vida es un sentimiento profundamente arraigado en muchas familias. Por eso, la donación de una vivienda en vida a los hijos se presenta, en ocasiones, como una solución atractiva frente a la herencia.
Sin embargo, detrás de esta buena intención, se esconde un entramado fiscal complejo que, si no se comprende y se gestiona adecuadamente, puede generar costes inesperados y frustraciones.
Por eso nuestro objetivo es desgranar, paso a paso y a través de casos reales, las implicaciones fiscales que conlleva la donación de un inmueble. Y es que no se trata de enumerar la lista de impuestos, sino de ofrecerte una guía sincera y transparente para que puedas anticipar y planificar tus movimientos. Así evitarás sorpresas desagradables y te asegurarás de que una generosidad como esta se traduzca en una ayuda real y efectiva para tus seres queridos.
Las tres caras fiscales de la Donación de Vivienda: un análisis detallado
Donar una vivienda implica un impacto fiscal tanto para quien dona como para quien recibe, como en el caso de padres a hijos. Principalmente, debemos atender a tres impuestos clave: el IRPF para los donantes, las Plusvalía Municipal o IIVTNU también para los donantes y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o ISD para los donatarios.
Para los donantes (padres) el impacto en la Renta (IRPF)
Cuando se dona una vivienda, la Agencia Tributaria lo considera como una transmisión lucrativa. Esto significa que, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el IRPF, el donante debe declarar una ganancia o pérdida patrimonial.
- ¿Cómo se calcula? Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda (precio de compra más gastos e inversión) y su valor de transmisión. En el caso de una donación, el valor de transmisión será el valor real del inmueble en el momento de la donación, que suele ser el valor de referencia del Catastro o el valor escriturado si es superior.
Un ejemplo práctico con un piso en Paiporta
Imagina que Pedro y Ana, que compraron un chalet en Paiporta en el 2000 por 150.000 €, en el 2025 deciden donarlo a su hijo Miguel. El valor de referencia del Catastro para ese chalet en 2025 es de 300.000 €.
- La ganancia patrimonial será de 150.000 € (el valor inicial menos el valor de adquisición). Y esta ganancia tributará en la base imponible del ahorro del IRPF de Pedro y Ana, a tipos progresivos que van desde el 19 % hasta el 27 % según tramos.
- En este caso, los 150.000 € de ganancia tributarían a un tipo medio del 27 % aproximadamente, lo que significaría un pago considerable en el IRPF de los padres.
Excepciones importantes
Si los padres son mayores de 65 años y es la vivienda habitual, esa ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación en el IRPF. Una ventaja fiscal significativa que debes valorar.
Si hay pérdidas patrimoniales, es decir, si el valor de transmisión fuera inferior al de adquisición, entonces se genera una pérdida patrimonial que se puede compensar con otras ganancias. Sin embargo, en el actual mercado inmobiliario (en alza), esto es poco común.
Para los donantes (padres): la plusvalía municipal o IIVTNU
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el sueldo urbano desde su adquisición por el donante hasta la fecha de la donación. Y lo recauda el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.
- ¿Quién lo paga? Legalmente, recae sobre el donante.
- ¿Cómo se calcula? Se vasa en el valor catastral del suelo, los años de tenencia del inmueble y el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento. Y desde el 2021 te permite escoger entre dos métodos de cálculo, el que te resulte más conveniente.
Un caso real. Una casa familiar en el casco antiguo de Paiporta.
María heredó una casa en 1990 y ahora, en 2025, decide donársela a su hija. Para calcular la Plusvalía Municipal, el ayuntamiento considerará el valor catastral del suelo en 1990 y en 2025, aplicando un coeficiente por los 35 años de tenencia y la tasa municipal. Así, un incremento del valor significativo resultaría en un impuesto elevado y una plusvalía de varios miles de euros. Por eso es tan interesante valorar las exenciones.
Para los donatarios (hijos): el ISD
Este es el impuesto clave para los hijos y el que presenta las mayores variaciones a nivel autonómico. El ISD es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, lo que significa que cada región establece sus propias bonificaciones y reducciones.
- Naturaleza del impuesto: grava el incremento patrimonial del hijo tras recibir la vivienda de forma gratuita.
- Base imponible: se calcula sobre el valor real del bien donado que ya hemos dicho que suele ser el valor de referencia de Catastro o el valor escriturado.
- Bonificaciones y reducciones autonómicas: el caso de Paiporta. Desde mayo de 2023 hay bonificaciones y reducciones por parentesco según edad que conviene consultar en tu caso.
Otras consideraciones y pasos a seguir
Antes de dar por concluida una donación debes valorar el precio del inmueble y que lo declarado en la escritura no sea inferior al valor de referencia del Catastro, para evitar comprobaciones por parte de Hacienda.
Debes formalizar la donación a través de una escritura pública ante notario para que no sea considerada nula.
La vivienda donada debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del hijo para que sea totalmente efectiva.
Las bonificaciones y exenciones existen, pero conocerlas y aplicarlas correctamente requiere un conocimiento especializado. ¿Quieres que analicemos tu caso real? No dejes que la complejidad fiscal te impida tomar la mejor decisión.
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