Cuando se compra o se vende una vivienda, aparecen documentos que generan muchas dudas. Por ejemplo ¿qué es exactamente el certificado catastral? ¿Qué información ofrece una nota simple del Registro de la Propiedad?
Y aunque a veces se confunden, son documentos distintos, con finalidades diferentes y conocerlos puede ahorrarte tiempo y problemas.
Vamos a explicarte sus diferencias de manera clara para que entiendas cuándo se solicita cada uno de ellos y cómo influyen en operaciones inmobiliarias.
¿Qué es el certificado catastral?
El certificado catastral es un documento oficial emitido por la Dirección General del Catastro. Su función es identificar físicamente el inmueble con datos como su localización, la referencia catastral, su superficie, su uso, sus lindes, su antigüedad y su valor catastral.
Este documento se puede obtener en la sede electrónica del Catastro, con certificado digital o en oficinas presenciales. Además, es gratuito en la mayoría de sus versiones y tiene validez administrativa frente a organismos como Hacienda o ayuntamientos, entre otros.
Es decir, que el certificado del Catastro describe cómo es el inmueble y dónde está.
¿Qué es la nota simple del Registro de la Propiedad?
La nota simple registral es un extracto de la información inscrita en el Registro de la Propiedad. No describe solo el inmueble, sino sobre todo la situación jurídica en la que está la finca. Esto implica:
- Quién es el propietario actual de la finca.
- Si existe una hipoteca inscrita sobre la propiedad.
- Si hay embargos, cargas, servidumbres u otros derechos reales sobre ella.
- Si el inmueble está dividido en régimen de propiedad horizontal.
Esta nota simple se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio en el que está el bien y tiene un pequeño coste que oscila entre los 9 y los 15 € en la mayoría de los casos.
Es decir, que la nota simple informa sobre quién es el dueño del inmueble y qué cargas pesan sobre él.
Principales diferencias entre certificado catastral y nota simple
Vamos a mostrarte una tabla con las diferencias entre los dos documentos para que te sea más fácil identificarlas.
ASPECTO |
CERTIFICADO CATASTRAL |
NOTA SIMPLE REGISTRAL |
| Emisor | Catastro (Ministerio de Hacienda) | Registro de la Propiedad |
| Finalidad | Descripción física y valor administrativo | Situación jurídica y cargas |
| Coste | Gratuito | De pago |
| Validez | Administrativa | Jurídica y probatoria |
| Uso típico | Referencias fiscales, IBI, plusvalía, herencias | Compra-venta, hipotecas, embargos |
¿Cuándo necesitas un certificado catastral?
Estos son los casos en los que deberías pedirlo:
- Para identificar la referencia catastral de una vivienda en cualquier ciudad.
- Para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal.
- En herencias, cuando se repartes bienes inmuebles entre herederos.
- Para comprobar la superficie y uso declarados ante Hacienda.
¿Cuándo necesitas una nota simple?
En estos casos te hará falta conseguir una:
- Antes de comprar una vivienda, para asegurarte de quién es el propietario y de si hay o no cargas sobre ella.
- Para solicitar una hipoteca, porque el banco la exige para comprobar la situación legal del inmueble.
- En procesos judiciales relacionados con embargos, divorcios o herencias.
- Si quieres vender una vivienda, porque el comprador pedirá ver la nota simple para comprobar que todo está en regla.
Caso práctico
Ahora imagina que quieres comprar un piso y que el vendedor te entrega el certificado catastral. En el documento figura que el piso tiene 90 m² y un valor catastral de 85.000 €. Hasta el momento parece que todo está en orden.
Sin embargo, al solicitar la nota simple descubres que el inmueble tiene una hipoteca pendiente y una servidumbre de paso.
En este caso, el certificado catastral te ha servido para comprobar la información física, pero la nota simple es la que garantiza que no haya sorpresas legales.
Consejos prácticos
Seguro que estos consejos te ayudarán a evitar las sorpresas en cualquier situación:
- Nunca confundas los documentos: el Catastro no acredita propiedad, solo describe.
- Pide ambos antes de firmar nada: así tendrás una visión completa, física y jurídica, del inmueble.
- Usa el certificado catastral para impuestos y la nota simple para operaciones legales.
- Consulta con un profesional inmobiliario o notario: te orientarán sobre qué documento necesitas en cada paso.
Y recuerda, el certificado catastral y la nota simple son documentos complementarios, no sustitutivos. Mientras el primero ofrece una visión descriptiva y fiscal del inmueble, el segundo aporta la seguridad jurídica necesaria para comprar o vender sin riesgos.
Y otra recomendación final: si estás en medio de una operación inmobiliaria, solicita siempre ambos documentos. Solo así tendrás una fotografía completa y podrás tomar decisiones con tranquilidad.
Pero si tienes cualquier duda al respecto, en Futurpiso Inmobiliaria de Paiporta te ayudaremos a resolverlas y a conseguir el mejor resultado. Llámanos.
