Comprar una vivienda en pareja, venderla después de una separación, recibir una herencia durante el matrimonio o decidir quién se queda con un inmueble son situaciones en las que aparece con frecuencia una expresión: bienes mancomunados.
Pero ¿qué significa exactamente? ¿Todo lo comprado durante el matrimonio pertenece automáticamente a los dos? ¿Qué ocurre con una casa que uno de los cónyuges ya tenía antes de casarse? ¿Y con una vivienda recibida en herencia?
Estas preguntas tienen importantes consecuencias cuando llega el momento de comprar o vender una vivienda en Paiporta. Y existe una primera aclaración importante: aunque coloquialmente se hable de “bienes mancomunados”, en España normalmente estaremos hablando de bienes gananciales o bienes comunes dentro del régimen económico del matrimonio.
Vamos a verlo con ejemplos prácticos.
¿Qué son los bienes mancomunados?
Cuando se utiliza la expresión bienes mancomunados suele hacerse referencia a aquellos bienes que pertenecen conjuntamente a los miembros de un matrimonio.
En el régimen de sociedad de gananciales, las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de los cónyuges durante su vigencia se hacen comunes y se atribuyen por mitades iguales cuando la sociedad se disuelve. Pero esto no significa que absolutamente todo pase a pertenecer automáticamente a ambos.
La diferencia entre bien ganancial y bien privativo resulta fundamental.
¿Qué es un bien ganancial?
Como regla general, dentro de la sociedad de gananciales tienen carácter común determinados bienes adquiridos durante el matrimonio con fondos gananciales, así como los rendimientos del trabajo obtenidos durante la vigencia del régimen.
Pongamos un ejemplo sencillo.
Ana y Carlos están casados en régimen de gananciales y compran una vivienda en Paiporta durante el matrimonio utilizando sus ingresos comunes.
En principio, estaremos ante un bien ganancial, aunque sus aportaciones económicas no hayan sido exactamente idénticas. Por eso, antes de vender una vivienda adquirida durante el matrimonio resulta fundamental comprobar su titularidad y el régimen económico matrimonial.
¿Qué son los bienes privativos?
Aquí encontramos una de las confusiones más frecuentes. Porque casarse en gananciales no convierte automáticamente en común todo lo que pertenece a los cónyuges. Existen bienes privativos que continúan perteneciendo exclusivamente a uno de ellos.
Entre otros supuestos, el Código Civil considera privativos los bienes y derechos que una persona tuviera antes de comenzar la sociedad de gananciales y aquellos adquiridos posteriormente a título gratuito, como ocurre habitualmente con herencias y donaciones.
Un ejemplo muy frecuente
María compra un piso en Paiporta en 2018. En 2022 se casa en régimen de gananciales. Pero el piso no se convierte automáticamente en propiedad de ambos simplemente porque María se haya casado.
La situación puede complicarse, sin embargo, cuando durante el matrimonio se realizan pagos, inversiones o mejoras con dinero común. Por eso cada caso debe estudiarse individualmente.
¿Una vivienda heredada durante el matrimonio es de los dos?
Esta es probablemente una de las preguntas más habituales. Veamos, en términos generales, una vivienda recibida individualmente mediante herencia es un bien privativo, aunque quien la recibe esté casado en régimen de gananciales.
Imaginemos que uno de los cónyuges hereda de sus padres un piso en Paiporta. Y el hecho de estar casado no convierte automáticamente al otro cónyuge en propietario de la mitad. Lo mismo sucede, con carácter general, con los bienes recibidos mediante donación individual. Una distinción que resulta especialmente importante cuando posteriormente se pretende vender el inmueble.
¿Qué ocurre si compramos una vivienda antes de casarnos?
Aquí hay que analizar cómo se realizó la adquisición. Porque si dos personas compran conjuntamente una vivienda antes de contraer matrimonio, cada una puede ser propietaria del porcentaje establecido en la escritura.
Por ejemplo:
- Laura: 50 %.
- Pablo: 50 %.
Posteriormente pueden casarse, incluso en régimen de gananciales, pero eso no significa necesariamente que aquella propiedad anterior cambie automáticamente de naturaleza.
Por eso, para saber realmente de quién es una vivienda, no basta con preguntar: “¿estáis casados?”. Hay que comprobar también cuándo se adquirió, cómo se adquirió, quién figura como propietario y cuál es el régimen económico matrimonial aplicable.
¿Puede uno de los cónyuges vender una vivienda ganancial sin el otro?
Esta cuestión tiene una enorme importancia inmobiliaria. Como regla general, para disponer a título oneroso de bienes gananciales se requiere el consentimiento de ambos cónyuges.
Por lo tanto, si una vivienda pertenece a la sociedad de gananciales, uno de los propietarios no puede simplemente decidir venderla por su cuenta ignorando al otro. Antes de poner el inmueble en el mercado conviene verificar quién debe intervenir en la operación. Hacerlo desde el principio evita descubrir el problema cuando ya existe un comprador interesado o incluso cuando se pretende firmar un contrato de arras.
¿Y si la vivienda pertenece únicamente a uno?
Aquí aparece otro matiz muy importante. Que una vivienda sea privativa no significa que en absolutamente todos los casos pueda venderse sin intervención del otro cónyuge.
Cuando se trata de la vivienda habitual de la familia, el Código Civil establece una protección específica: para disponer de los derechos sobre ella se requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en determinados casos, autorización judicial, aunque los derechos sobre la vivienda pertenezcan exclusivamente a uno de ellos.
Es una diferencia importante entre ser propietario de una vivienda y poder disponer libremente de ella cuando constituye el domicilio familiar.
¿Qué ocurre con la vivienda en un divorcio?
Cuando termina un matrimonio en régimen de gananciales suele ser necesario liquidar la sociedad. Esto implica determinar:
- Qué bienes son gananciales.
- Qué bienes son privativos.
- Qué deudas existen.
- Cómo se distribuye el patrimonio común.
Respecto a una vivienda ganancial, pueden plantearse diferentes soluciones. Por ejemplo: uno de los cónyuges se queda con la vivienda. Puede adjudicársela compensando económicamente al otro cuando corresponda.
- Otra opción es que se venda la vivienda. Consiste en vender el inmueble y distribuir el resultado conforme a la liquidación correspondiente.
- También se puede mantener temporalmente la copropiedad. Así existirían situaciones en las que ambos continúen siendo propietarios durante un periodo. Por eso una separación matrimonial no significa necesariamente que la vivienda tenga que venderse inmediatamente.
¿Qué pasa si todavía existe una hipoteca?
Otro error habitual consiste en confundir propiedad e hipoteca. Una cosa es quién es propietario del inmueble y otra quién figura como deudor frente al banco.
Si después de una separación uno de los miembros de la pareja se adjudica la vivienda, eso no significa automáticamente que el otro deje de responder de la hipoteca.
Para modificar los titulares del préstamo será necesario estudiar la operación con la entidad financiera. Y este es un detalle fundamental porque alguien podría dejar de ser propietario de una vivienda y, sin embargo, continuar vinculado al préstamo si la situación no se gestiona correctamente.
Antes de vender una vivienda adquirida en matrimonio: checklist
Si vas a vender una vivienda en Paiporta y existe o ha existido un matrimonio, conviene comprobar antes de anunciarla:
- Quién figura como titular en la escritura.
- Cuándo se adquirió la vivienda.
- Qué régimen económico matrimonial existía en ese momento.
- Si el inmueble es ganancial o privativo.
- Si constituye la vivienda habitual familiar.
- Si existe hipoteca pendiente.
- Si ha habido separación o divorcio.
- Si la sociedad de gananciales está liquidada.
- Quién debe prestar consentimiento para la venta.
- Si existe alguna limitación registral o judicial que afecte al inmueble.
Resolver estas cuestiones antes de encontrar comprador puede evitar retrasos importantes durante la compraventa y otros inconvenientes.
El error más frecuente: dar por hecho quién es el propietario
En operaciones inmobiliarias relacionadas con matrimonios, divorcios o herencias, las apariencias pueden engañar. Y que una persona haya pagado una vivienda no determina por sí solo toda su situación jurídica.
Igual que el hecho de que solo aparezca uno de los cónyuges en determinada documentación tampoco permite sacar conclusiones sin revisar el caso. Y estar casado en gananciales no significa que todos los bienes sean automáticamente de los dos.
Por eso, antes de poner a la venta una vivienda en Paiporta, es recomendable revisar la escritura, la información registral y las circunstancias de adquisición.
Bienes mancomunados y vivienda: lo importante es saber qué se está vendiendo
Comprender qué son los llamados bienes mancomunados (y, más precisamente, cómo funcionan los bienes gananciales y privativos) resulta fundamental cuando existe una vivienda de por medio.
Antes de comprar, vender, repartir o adjudicar un inmueble, conviene responder tres preguntas:
- ¿De quién es jurídicamente la vivienda?
- ¿Qué régimen económico matrimonial resulta aplicable?
- ¿Quién debe intervenir o prestar consentimiento en la operación?
Resolverlas al principio puede ahorrar muchos problemas después. Así que, si tienes una vivienda en Paiporta procedente de un matrimonio, una separación, un divorcio o una herencia y estás pensando en venderla, recuerda revisar previamente su situación jurídica y registral.
Eso te permite saber qué documentación necesitarás y preparar la operación antes de que aparezca el comprador. Y si te surge cualquier duda, ven a Futurpiso Paiporta y te ayudaremos en cada paso que des.
